VERÄUSSERUNG VERPFÄNDETER GRUNDSTÜCKE

Ausgangslage

Bei der Veräusserung eines verpfändeten Grundstücks sind die einschlägigen Normen zu beachten (OR 183 i.V.m. ZGB 832, ZGB 834 und ZGB 845). Ohne andere Abrede haften dem Gläubiger das Grundpfand und der (bisherige) Schuldner weiter. Der bisherige Schuldner wird frei, wenn der Erwerber die Schuldpflicht übernommen hat und der Gläubiger nicht binnen Jahresfrist erklärt, den Altschuldner beibehalten zu wollen.

Charakteristika

Die Schuldübernahme im Rahmen einer Grundstücks-Veräusserung charakterisiert sich wie folgt:

Begriff

  • Immobilienveräusserung unter anderem gegen Schuldübernahme

Gesetzliche Grundlage

Parteien

  • Gläubiger
  • Bisheriger Schuldner (Immobilienveräusserer)
  • Neuer Schuldner (Immobilienerwerber)

Inhalt

  • u.a. Verpflichtung zur Schuldübernahme

Form

  • Schuldübernahme
    • Die Schuldübernahme ist in aller Regel Vertragsbestandteil (Tilgung) des Grundstückerwerbsvertrages (Kaufvertrag, Abtretungsvertrag usw.)
  • Beibehaltungserklärung des Gläubigers
    • schriftlich

Prozedere

  • Schuldübernahmevereinbarung im Grundstückerwerbsvertrag
  • Eine Vereinbarung zwischen Immobilienerwerber und Gläubiger ist nicht erforderlich
  • Grundbuchamt zeigt dem Gläubiger die Schuldübernahme an
  • Altschuldner wird frei, wenn der Gläubiger diesem gegenüber nicht binnen Jahresfrist schriftlich mitteilt, ihn beibehalten zu wollen
  • Vgl. BGE 121 III 278, ZBGR 77 (1996) 257

Wirkung

  • Akzept des Neuschuldners durch den Gläubiger
    • Interne Schuldübernahme wird zur externen Schuldübernahme; der Altschuldner wird frei
  • Beibehaltung des Altschuldners durch den Gläubiger
    • Bisheriger Schuldner bleibt gegenüber dem Grundpfandgläubiger weiterhin Hypothekarschuldner
    • Immobilienerwerber wird gleichwohl Grundeigentümer
    • Folge: Spaltung von Immobilieneigentümer- und Schuldner-Stellung

Praxis

  • Variable Hypotheken
    • Bei variable Hypotheken sind nach wie vor Schuldübernahmen anzutreffen, da der Schuldübernehmer ab Besitzesantritt der Immobilie ein „Marktzins“ bezahlt
  • Festhypotheken, Liborhypotheken u.ä.
    • Bindungsdauer und Ursprungs-Hypothekarzins decken sich meistens nicht mit den Interessen des Immobilienerwerbers
      • v.a. vom Veräusserer vereinbarte Hypothekenkonditionen, die schlechter als die aktuellen sind, würden zu einer „weiteren Gegenleistung“ des Erwerbers führen; er müsste dem Veräusserer die Differenzen aus den gegenüber den Marktzinsen höheren Vertragszinsen „abnehmen“
    • Lösung in der Praxis
      • Keine Schuldübernahme
      • Veräusserer muss seiner Hypothekenbank für die vorzeitige Hypothekenbeendigung eine „Vorfälligkeits-Entschädigung“ entrichten

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